signcasa
Vermieter und Mieter stehen von hinten in einem hellen möblierten Wohnzimmer, der Vermieter hält eine Inventarliste.

Möblierungszuschlag 2026: So setzen Sie die gesetzlichen Vorgaben korrekt um

Möblierungszuschlag 2026: 1-Prozent-Regel, 10-Prozent-Pauschale und Auskunftspflicht nach Mietrecht II – so vermieten Sie möbliert rechtssicher im Detail.

Stefan Becker

Mitarbeiter vivarhein GmbH

Der Möblierungszuschlag wird 2026 neu geordnet. Der Regierungsentwurf für ein „Mietrecht II” vom 29. April 2026 sieht vor, dass Vermieter den Zuschlag künftig auf 1 % des Zeitwerts pro Monat begrenzen oder bei Vollmöblierung pauschal 10 % der Nettokaltmiete ansetzen und den Betrag vor Vertragsschluss gesondert ausweisen.[1][3] Wer weiter möbliert vermietet, braucht Inventarliste, Zeitwertkalkulation und neue Vertragsklauseln — dieser Beitrag zeigt, wie Sie beides rechtssicher abbilden.

Der Entwurf (Bundestagsdrucksache 21/6807) befindet sich Stand September 2026 im parlamentarischen Verfahren.[3] Alle folgenden Regeln für Neuverträge gelten daher unter Vorbehalt des endgültigen Gesetzestextes.

Warum die Reform kommt: Umgehung der Mietpreisbremse

Der Befund des Gesetzgebers lautet: Möblierung wurde zum Schlupfloch für die Mietpreisbremse. In 14 Großstädten stiegen die Angebotsmieten für möblierte Wohnungen laut Auswertung des Deutschen Mieterbundes von etwa 15 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf rund 27 Euro im Jahr 2024.[2] Im gleichen Zeitraum verdoppelte sich der Anteil möblierter Inserate von 15 auf 30 Prozent.[1][2]

Bislang fehlte eine gesetzliche Obergrenze. Der Zuschlag steckte häufig in einer Inklusivmiete, ohne dass Mieter prüfen konnten, welcher Anteil auf die Möbel entfiel.[8][9] Die Bundesregierung will diese Intransparenz beenden und die Mietpreisbremse in angespannten Märkten wirksam machen.[1][5]

Die bisherige Praxis

Historisch war der Zuschlag Verhandlungssache. Gerichte behalfen sich mit Hilfsmodellen, etwa dem vom Landgericht Berlin in Einzelfällen herangezogenen Ansatz von monatlich 2 % des Zeitwerts.[8][11] Einheitlich war das nicht, für Mieter kaum nachprüfbar.

Die politische Zielsetzung

Der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 bündelt Möblierung, Kurzzeitmiete, Indexmiete und Schonfristzahlung in einem Paket.[1][12] Für die Möblierung sieht der Entwurf des § 556d Abs. 1a und § 556g Abs. 1b BGB-E eine materielle Grenze plus Auskunftspflicht vor.[3][6]

Die neue Grenze: 1 % Zeitwert oder 10 % Pauschale

Der Entwurf kennt zwei Rechenwege, keinen frei wählbaren Aufschlag mehr. Entweder weisen Sie 1 % des Zeitwerts nach oder Sie nutzen bei voll möblierten Wohnungen die Vermutung, dass bis zu 10 % der Nettokaltmiete angemessen sind.[3][9] In früheren Arbeitsfassungen stand eine 5-%-Pauschale im Raum; der Regierungsentwurf vom April 2026 hebt den Wert auf 10 % an.[3][7]

Beide Wege gelten nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Verordnung bestimmen.[3][7][9] Außerhalb dieser Gebiete bleibt der Zuschlag frei verhandelbar, muss aber weiterhin transparent sein.

Die 1-Prozent-Regel

Maßstab ist der geschätzte Zeitwert zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht der Neupreis.[3][9] Die Formel lautet:

Monatlicher Zuschlag = 1 % × Zeitwert der überlassenen Möbel.

Beispiel aus der Gesetzesbegründung: Zeitwert 8.000 Euro, Zuschlag maximal 80 Euro pro Monat.[3][9] Liegt der tatsächliche Zeitwert darunter, sinkt die Grenze entsprechend. Die Einordnung, ob das bisher in Berlin diskutierte 2-%-Modell damit noch haltbar wäre, ist umstritten; der Entwurf selbst nennt 1 % als Maß für Angemessenheit.[3][8]

Die 10-Prozent-Pauschale bei Vollmöblierung

Bei Vollmöblierung vermutet das Gesetz die Angemessenheit bis zu 10 % der Nettokaltmiete für den unmöblierten Wohnraum.[1][3][10] Vollmöbliert heißt: sofort dauerhaft bewohnbar, von Bett und Schrank bis Küche und Waschmaschine.[3]

Beispiel: 720 Euro Nettokaltmiete, Zuschlag maximal 72 Euro.[3][10] Den Zeitwert im Einzelnen müssen Sie in diesem Weg nicht belegen. Eine bereits im Mietspiegel als Ausstattungsmerkmal erfasste Einbauküche dürfen Sie nicht ein zweites Mal über den Zuschlag einpreisen.[3][4][9]

| Kriterium | 1-%-Regel (Zeitwert) | 10-%-Pauschale (Vollmöblierung) | Bisherige Inklusivmiete | | Berechnungsbasis | Zeitwert bei Vertragsschluss | Nettokaltmiete unmöbliert | keine feste Basis | | Monatliche Grenze | max. 1 % des Zeitwerts [3][9] | max. 10 % der Nettokaltmiete [1][3] | keine gesetzliche Grenze [8] | | Nachweis | Schätzung und Inventarliste nötig | Vollmöblierung muss vorliegen, kein Einzelnachweis [3] | oft keine Aufschlüsselung [8][9] | | Beispiel bei 720 € kalt / 8.000 € Zeitwert | 80 € Zuschlag [3] | 72 € Zuschlag [3][10] | frei vereinbart | | Risiko bei Fehler | Rückforderung der Differenz | Vermutung widerlegbar, Prüfung der Vollmöblierung | Intransparenz, Verstoß gegen Mietpreisbremse [1][6] |

Auskunftspflicht: Ohne Ausweisung gilt unmöbliert

Der schärfste Teil ist formal. Vermieter müssen den Möblierungszuschlag unaufgefordert und gesondert ausweisen, bevor der Mieter seine Vertragserklärung abgibt.[1][6][10] Die Angabe gehört ins Exposé und als eigene Position in den Vertrag.[6]

Fehlt die rechtzeitige Mitteilung, gilt die Wohnung für die Miethöhenprüfung als unmöbliert vermietet.[1][6] Der Zuschlag entfällt dann bei der Berechnung der zulässigen Miete.

Die 2-Jahres-Sanktion

Holen Sie die Auskunft später nach, bleibt die Fiktion bestehen: Für die Prüfung der zulässigen Miethöhe gilt die Wohnung noch zwei Jahre als unmöbliert.[1][9] In dieser Zeit begrenzt allein die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich Mietpreisbremse die Miete.

Umsetzung im Vertrag

Trennen Sie drei Positionen:

  • Nettokaltmiete für den unmöblierten Wohnraum
  • Betriebskosten
  • Möblierungszuschlag mit Methode (1 % vom Zeitwert X Euro oder 10 % Pauschale)

Formulierungsbeispiele mit beiden Methoden finden Sie in Abschnitt 9.

Zeitwert korrekt schätzen: Nutzungsdauer entscheidet

Der Zeitwert ist der Wiederbeschaffungswert gebrauchter Möbel bei Vertragsschluss. Der Entwurf schreibt kein starres Verfahren vor, stellt aber auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer ab.[9] In der Praxis hat sich die lineare Abschreibung über 10 Jahre durchgesetzt.[8][11]

Das bedeutet: Nach etwa 10 Jahren sinkt der Zeitwert gegen null. Ab dem 11. Jahr lässt sich auf dieser Basis faktisch kein Zuschlag mehr begründen — ein Punkt, den viele Bestandsvermieter übersehen.[8][11] Bei gebrauchten Möbeln starten Sie ohnehin niedriger; dokumentieren Sie Anschaffungsdatum, Kaufpreis und Zustand mit Belegen.[3][5]

Beispielrechnung nach neuem Recht

Annahme: 60 m², ortsübliche Vergleichsmiete 12 Euro/m², also 720 Euro kalt. Mietpreisbremse: 720 Euro + 10 % = 792 Euro.[3]

  • Szenario A (Zeitwert): Zeitwert 8.000 Euro → 80 Euro Zuschlag. Zulässig maximal 872 Euro.[3][9]
  • Szenario B (Pauschale): Vollmöbliert → 72 Euro Zuschlag. Zulässig maximal 864 Euro.[3][10]
Möblierungszuschlag Rechenbeispiel 60 qm
Möblierungszuschlag Rechenbeispiel 60 qm

Abschreibung in der Praxis

  • Lineare Abschreibung über 10 Jahre als Leitwert.[8]
  • Geringwertige Stücke einzeln bewerten, Sammelposten vermeiden.
  • Wertermittlung ablegen: Fotos, Rechnungen, Inventarliste mit Zeitwerten.

Kurzzeitmiete: 6 Monate als Grenze

Die Ausnahme für „vorübergehenden Gebrauch” wird eng. Künftig soll sie nur noch für maximal 6 Monate von der Mietpreisbremse befreien.[1][3][10] Bei unvorhergesehenem Bedarf ist eine Verlängerung auf höchstens 8 Monate vorgesehen.[1][3]

Neue Höchstgrenzen

Wird die Frist überschritten, greift das volle soziale Mietrecht mit Kündigungsschutz und Mietpreisbremse.[3][10] Aneinanderreihung kurzer Verträge für dieselbe Wohnung umgeht die Grenze nicht.

Nachweis des Bedarfs

Es muss ein besonderer vorübergehender Bedarf auf Mieterseite vorliegen, etwa Praktikum oder Montageeinsatz.[1][11] Halten Sie den Grund schriftlich fest, zum Beispiel Praktikumsbescheinigung als Anlage.[3][4] Fehlt der Beleg, wertet das Gericht den Vertrag als normalen Mietvertrag.[3][10]

Indexmiete: 3 % Kappung in angespannten Märkten

In verordneten Gebieten wird die Anpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI) gedämpft. Steigt der VPI in einem Jahr um mehr als 3 %, fließt der übersteigende Teil nur zur Hälfte in die Erhöhung ein.[1][3]

Berechnungsbeispiel

VPI +5 % → 3 % voll plus Hälfte der restlichen 2 % = 4 % Mieterhöhung.[3][10] Die Darstellung folgt der Gesetzesbegründung bei vermieter1.de und Verto.[3][5]

Folgen für Bestandsverträge

Anders als beim Möblierungszuschlag soll die Kappung auch laufende Verträge erfassen, sobald die jeweilige Landesverordnung gilt.[3][10] Prüfen Sie Indexklauseln in angespannten Lagen und vergleichen Sie mit der Staffelmiete als planbarer Alternative.[10]

Schonfristzahlung und Modernisierung: Was sonst noch kommt

Die Reform berührt das gesamte Mietverhältnis. Zwei Punkte verdienen Aufmerksamkeit, weil sie Räumung und Investition verändern.[1][3][11]

Schonfristzahlung

Bisher heilte die Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nur die fristlose Kündigung wegen Rückstands. Künftig soll sie einmal je Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung unwirksam machen.[1][3][11] Die verbreitete Doppelkündigung verliert damit an Wirkung.[10][11]

Modernisierungsumlage

Die Grenze für das vereinfachte Verfahren steigt von 10.000 auf 20.000 Euro.[1][3] Bis dahin genügt der pauschale 30-%-Abzug für Erhaltungsaufwand, was kleinere Maßnahmen entlastet.[3][11]

Steuer: Zuschlag sauber trennen

Der Zuschlag zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt erwartet eine Einzelbewertung, pauschale Aufschläge ohne Beleg erkennt es nicht an.[4][7] Weisen Sie Anschaffungskosten für Möbel bereits im Kaufvertrag der Immobilie getrennt aus, um die Abschreibungsbasis zu sichern.[7]

Separate Ausweisung

Nur ein getrennt ausgewiesener Zuschlag lässt sich steuerlich zuordnen. Nennen Sie Zeitwert, Methode und Betrag im Vertrag.[4][8] Gegenstände bis 800 Euro netto gelten als geringwertige Wirtschaftsgüter und sind sofort abziehbar; Küche und Mobiliar schreiben Sie in der Regel linear über 10 Jahre ab.[4][7][8]

Wechselwirkung mit § 21 EStG

Bei verbilligter Vermietung unter 50 % der ortsüblichen Miete kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug. Da der Zuschlag die Vergleichsmiete erhöht, kann die sauber dokumentierte 10-%-Pauschale helfen, die 50-%-Grenze einzuhalten.[4][7] Lassen Sie die Konstellation vorab steuerlich prüfen.

Klauseln für den Vertrag: Zwei Muster

Eine tragfähige Klausel nennt Betrag, Basis und Methode. Passen Sie die Platzhalter an und legen Sie die Inventarliste als Anlage bei.[3][6][8]

Muster für die 1-%-Regel

„Die monatliche Miete setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete für den unmöblierten Wohnraum in Höhe von [X Euro], den Betriebskosten gemäß Anlage und einem Möblierungszuschlag in Höhe von [Y Euro]. Der Zuschlag entspricht 1 % des Zeitwerts der in Anlage [n] verzeichneten Einrichtung (Zeitwert [Z Euro] bei Vertragsschluss).”

Die Anlage listet jedes Stück mit Anschaffungsdatum und Zeitwert.[3][5]

Muster für die 10-%-Pauschale

„Die Wohnung wird voll möbliert gemäß Anlage [n] vermietet und ist sofort dauerhaft bewohnbar. Der Möblierungszuschlag beträgt [Y Euro], das sind [bis zu 10 %] der Nettokaltmiete von [X Euro], und ist in der Gesamtmiete enthalten.”

Die Pauschale setzt vollständige Ausstattung voraus; Teil­möblierung trägt sie nicht.[1][3]

Übergangsfristen: Was für Bestände gilt

Für den Möblierungszuschlag und die Kurzzeitmiete sieht der Entwurf Anwendung nur auf Verträge nach Inkrafttreten vor.[3][6][9] Als Termin nennt die Begründung den ersten Tag des vierten Monats nach Verkündung; alle übrigen Teile sollen am Tag nach Verkündung gelten.[3][6] Ein festes Datum stand im September 2026 noch aus; als Horizont nannten Fachportale Herbst/Winter 2026/27.[3][10]

Bestandsschutz

Alte Verträge, auch mit früher üblichen 2-%-Ansätzen, bleiben bis zur Änderung wirksam.[8][11] Bei Mieterhöhung oder Neuabschluss nach Inkrafttreten gilt die neue Obergrenze.[3][9]

Empfehlung für den Bestand

  • Inventarlisten mit Zeitwerten erstellen.[3][5]
  • Musterverträge auf getrennten Ausweis umstellen.[10][11]
  • Kurzzeitfälle mit Bedarfsnachweis dokumentieren.[3][4]

Häufige Fehler und Korrektur

Drei Verstöße erzeugen die meisten Rückforderungen.[3][8][11]

Fehler 1: Pauschalmiete ohne Ausweis

Ohne gesonderten Ausweis gilt die Wohnung als unmöbliert. Die Miete darf dann die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich Mietpreisbremse nicht übersteigen; der Zuschlag entfällt für die Prüfung.[1][6]

  • Korrektur: Zuschlag im Exposé und im Vertrag als eigene Position führen.[6]

Fehler 2: Überhöhter Zuschlag

Übersteigt der Betrag 1 % des Zeitwerts oder — bei Vollmöblierung — 10 % der Kaltmiete, schuldet der Vermieter die Differenz zurück. Dokumentieren Sie die Wertermittlung und prüfen Sie nach 10 Jahren, ob noch ein Zeitwert besteht.[8][11]

  • Korrektur: 1-%-Rechnung oder Pauschale wählen, Berechnung ablegen, Küche bei Mietspiegel-Berücksichtigung herausrechnen.[3][4][9]

Wer Verträge digital vorbereitet, findet Werkzeuge, die BGH-aktuelle Klauseln, automatische Prüfung von Kaution und Nebenkosten sowie manipulationssichere Ablage auf deutschen Servern mit rechtsgültiger Signatur per E-Mail-Link oder WhatsApp verbinden. signcasa gehört zu dieser Kategorie.

Fazit

Stellen Sie bis zum Inkrafttreten auf getrennten Ausweis um: Inventar mit Zeitwerten anlegen, 1-%- oder 10-%-Weg je Wohnung festlegen, Musterklauseln und Exposés anpassen.[3][6][10] Klären Sie parallel Indexklauseln und Schonfristrisiko für den Bestand.[3][11] Offen bleiben der endgültige Verordnungstext, die Zuschnitte der Länderverordnungen und die Frage, wie Gerichte Zeitwertschätzung und Vollmöblierung im Streitfall prüfen — holen Sie bei Zweifeln rechtlichen und steuerlichen Rat ein, denn dieser Beitrag ersetzt keine Beratung.[3]

Quellen

Alle Ratgeber

Mietvertrag erstellen in 5 Minuten

Rechtssicher, kostenlos, digital unterschreiben — ohne App.

Kostenlos starten Häufige Fragen
Kostenlos starten